隨著我國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，國家政策對對城市污染控制的要求越來越嚴(yán)格，使用越來越多的土地，越來越多的企業(yè)工廠進(jìn)行搬遷，為城市化進(jìn)程讓步，從而面臨的一個問題就是征地拆遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場地達(dá)不到發(fā)展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的評估，對于拆遷賠償?shù)挠?jì)量以及企業(yè)搬遷的財(cái)務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。征地拆遷，工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的**，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。說到這些征地拆遷和搬遷產(chǎn)生的損失又不得不提，維護(hù)利益過程中的重要一環(huán)“資產(chǎn)評估”，接下來我們給大家說一下拆遷評估有關(guān)的事項(xiàng)；

許多拆遷朋友對這個詞感到有些陌生，他們認(rèn)為“評估不是拆遷方的土地征用工具嗎？事實(shí)上，如果你認(rèn)為拆遷評估屬于拆遷方，那是因?yàn)椴疬w方有豐富的經(jīng)驗(yàn)，善于運(yùn)用法定程序（拆遷評估）作為自己的行為工具。此外，拆遷方在剝削方面的優(yōu)勢是被拆遷人不熟悉法律程序。因此，幫助受影響人群了解和熟悉拆遷評估是提高拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾?guī)則之一。

一、拆遷評估的作用

事實(shí)上，在拆遷過程中，拆遷評估的比例很大，這是拆遷過程中不可或缺的程序。其中，拆遷評估是爭取合理拆遷補(bǔ)償?shù)幕境绦?，拆遷補(bǔ)償協(xié)商對于拆遷補(bǔ)償，這是一個具有挑戰(zhàn)性的雙向鋸切過程。為了爭取更大的空間，雙方都需要一個公平公正的中間人來幫助撥打平衡重，而拆遷評估就是這樣一個過程。

二、拆遷評估的定義

即在拆遷公告發(fā)布后，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法律法規(guī)對拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行價格評估。

三、拆遷評估的現(xiàn)狀

“無用”、“裝飾”、“形式”，我們對拆遷評價的關(guān)注往往較少，事實(shí)上，拆遷評估在維護(hù)我們的權(quán)利的過程中確實(shí)占有很大的地位和作用。在拆遷過程中，不僅要對即將拆遷的房屋進(jìn)行評估，還要對房屋進(jìn)行置換評價。只有經(jīng)過評估，被拆遷人員才能準(zhǔn)確定位自己的拆遷補(bǔ)償。

四、拆遷評估機(jī)構(gòu)的選擇

當(dāng)選擇評估主體時，可以通過聽證會進(jìn)行“舉薦”選擇。當(dāng)雙方的意見不能達(dá)成一致時，拆遷管理部門可以利用*管理部門從評估機(jī)構(gòu)中抽簽選出。如果拆遷單位在審核申請后仍對原評估有異議，可以選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和宣傳的評估機(jī)構(gòu)，并按照同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新評估。

五、拆遷評估流程

在房屋拆遷過程中，被拆遷房屋的市場價值評估應(yīng)遵循一定的程序，包括：選擇機(jī)構(gòu)、簽訂合同、現(xiàn)場評估、公開解釋、交付報告、申請審查、申請?jiān)u估。拆遷房屋的每個環(huán)節(jié)都可以參與，每個環(huán)節(jié)也是法律要求。請求是的。由于拆遷糾紛頻發(fā)，公開透明已成為拆遷評估的必要原則。

六、拆遷評估常用方法

對于拆遷評估機(jī)構(gòu)，確定評估的方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。在實(shí)際應(yīng)用和掌握過程中，該原則要求對同一評價對象采用兩種以上的評價方法。作為拆遷律師，我將簡要介紹三種常用的估價方法作為基本判斷標(biāo)準(zhǔn)，以幫助您準(zhǔn)確地比較和比較法律。

1、比較法：通過比較被評估資產(chǎn)與較近出售的類似資產(chǎn)之間的異同，以及類似的資產(chǎn)估價方法，調(diào)整市場價格以確定被評估資產(chǎn)的價值。

適用于類似房地產(chǎn)交易的被征收房屋，要求：

被征收房屋具有成熟活躍的交易市場。

可以作為參考的房屋。例如，評估的房屋可以找到類似的參考房屋，即相同用途的類似參考房屋、地理位置和配套設(shè)施。

2.收益法：一種共同的評估方法，通過評估被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來確定被評估資產(chǎn)的價格。

適用于有收益且收益能量化的房地產(chǎn)，如公寓、餐館等，要求：

評估對象使用時間較長且具有連續(xù)性，能在未來相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益。

評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險能用貨幣來衡量。

3、假設(shè)開發(fā)法：指預(yù)計(jì)估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

適用于：評估房屋正在建設(shè)中。要求：

在建新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

待售房地產(chǎn)項(xiàng)目。

七、不滿意拆遷評估結(jié)果

救濟(jì)方法

對評估確定的被拆遷房屋的價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請審查評估。自收到評價報告之日起10日內(nèi)，應(yīng)向評價機(jī)構(gòu)提出審查評價的申請。如果對審查結(jié)果有異議，應(yīng)在收到書面審查結(jié)果之日起10日內(nèi)向評價機(jī)構(gòu)***提出申請。評估后對拆遷補(bǔ)償仍有異議的，依照“國有土地房屋征收和補(bǔ)償條例”*二十六條的規(guī)定處理。

拆遷評估畢竟是一項(xiàng)由領(lǐng)域規(guī)范的技術(shù)工作，因此由有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，因?yàn)椴疬w評估不僅會影響其補(bǔ)償效果，而且會成為拆遷維權(quán)的基礎(chǔ)行動。請不要忽視和浪費(fèi)法律賦予的任何權(quán)利。

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