(青島)《2020年房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)、集體土地入市與規(guī)劃修改、拿地決策、投資測算及法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》2020年6月13-14日

上課時(shí)間： 2020年6月13-14日

【課程收益】

天：

·學(xué)習(xí)認(rèn)識(shí)規(guī)劃圖件要素和使用方式

·掌握耕地、林地、基本農(nóng)田等占用內(nèi)容

·掌握公司操作流程與技巧

·掌握修改規(guī)劃方法

·掌握建設(shè)項(xiàng)目布局方法

·掌握建設(shè)指標(biāo)周轉(zhuǎn)方法

·掌握新增指標(biāo)爭取方法

·掌握國土空間規(guī)劃與項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合要點(diǎn)

·掌握公司發(fā)展機(jī)遇要點(diǎn)

·識(shí)破項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

·全面詳細(xì)了解集體土地如何入市

·了解新土地政策

第二天：

1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享房企拿地模式，掌握土地價(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作

2、地產(chǎn)投資的全過程解析及風(fēng)險(xiǎn)防范

3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？

4、不同交易模式的項(xiàng)目投資測算工具、方法以及可行性研究

5、不同交易模式的相關(guān)法律實(shí)務(wù)解析及防范。

【課程對(duì)象】

1、城投公司、開發(fā)單位、城市更新企業(yè)、投資公司、房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文旅康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)企業(yè)、養(yǎng)老、企業(yè)法務(wù)、律師、文旅、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園相關(guān)開發(fā)企業(yè)與策劃單位以及、金融機(jī)構(gòu)、土地利用等相關(guān)單位

2、總經(jīng)理、副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營決策力的決策層；

3、投資拓展部門人員、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、資金等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。

【導(dǎo)師】

講師01：于老師

土地開發(fā)利用，曾任職于國內(nèi)規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人；任職于國內(nèi)科技園區(qū)、科技新城建設(shè)集團(tuán)；長期負(fù)責(zé)土地開發(fā)企業(yè)土地政策咨詢解讀與培訓(xùn)、土地利用方式探索、土地日常管理等工作。

長期負(fù)責(zé)土地開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目用地規(guī)劃修改問題，幫助土地開發(fā)企業(yè)爭取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，確保項(xiàng)目盡快落位，合法合規(guī)。

長期負(fù)責(zé)公司一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營、招商等業(yè)務(wù)。

講師02：張老師:

現(xiàn)任某0房企華南大區(qū)投資總，曾就職于深圳萬科地產(chǎn)、集團(tuán)投資總。在深圳從事投資工作至今，簽約項(xiàng)目二十余個(gè)，項(xiàng)目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項(xiàng)目總面積三百萬余平方米，總貨值超千億，完整跟進(jìn)多個(gè)收并購及城市更新項(xiàng)目全流程，擁有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。

【課程大綱】

天：《建設(shè)指標(biāo)爭取、規(guī)劃修改、集體土地入市操作流程及要點(diǎn)指引》

一、梳理小鎮(zhèn)開發(fā)拿地過程中涉及的土地問題

1、如何爭取新增指標(biāo)，落位公司項(xiàng)目

2、如何挖掘存量建設(shè)，抓住項(xiàng)目機(jī)遇

3、如何參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，解決規(guī)劃難題

4、如何修改規(guī)劃，解決棘手問題

5、如何解讀新《土地管理法》，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

講：如何參與國土空間規(guī)劃編制，保障小鎮(zhèn)項(xiàng)目符合規(guī)劃

1、認(rèn)識(shí)規(guī)劃發(fā)展歷程，了解機(jī)遇所在

2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)之間的關(guān)系，深刻認(rèn)識(shí)“多規(guī)合一”，更好對(duì)接

3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類介紹，掌握集體土地分類

4、規(guī)劃時(shí)間和審批程序內(nèi)容把握，對(duì)接規(guī)劃相關(guān)部門

5、X縣規(guī)劃建設(shè)用地爭取與指標(biāo)周轉(zhuǎn)案例

第二講：如何修改規(guī)劃，解決當(dāng)下小鎮(zhèn)拿地難題

1、規(guī)劃修改政策分析

2、規(guī)劃修改管制區(qū)分析，哪些管制區(qū)可以修改規(guī)劃

3、規(guī)劃修改用途區(qū)分析，哪些用途區(qū)可以修改規(guī)劃

4、規(guī)劃修改地類分析，耕地、林地、園地是否可以修改規(guī)劃？

5、規(guī)劃修改費(fèi)用、時(shí)間、要點(diǎn)分析

第三講：集體建設(shè)用地入市機(jī)遇分析及如何把握

一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策及程序介紹

1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地概念及地類介紹

2、國家允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的背景和原因

3、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的相關(guān)政策要求

4、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的前提要求和風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)

5、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方式介紹（就地入市、異地入市、調(diào)整入市）

6、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體

7、集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓費(fèi)用組成和后期費(fèi)用分配

8、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的獲地模式，何種項(xiàng)目可以招拍掛，何種項(xiàng)目需要協(xié)議出讓，特殊點(diǎn)要求

9、各種取地模式下，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序與操作流程

10、其他融資要求、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售、權(quán)力主體利益分配等相關(guān)要求

二、集體經(jīng)營性建設(shè)用地案例分析

11、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市案例分析

12、國有土地與集體土地優(yōu)劣勢對(duì)比，分析拿國有土地與集體土地的區(qū)別與特點(diǎn)

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用入市對(duì)房地產(chǎn)及小鎮(zhèn)集團(tuán)機(jī)遇和挑戰(zhàn)

13、集體經(jīng)營性建設(shè)用地未來地位、價(jià)值和流通性分析

14、集體經(jīng)營性建設(shè)用地未來發(fā)展方向與趨勢的預(yù)判及地產(chǎn)機(jī)會(huì)要點(diǎn)，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響以及機(jī)遇挑戰(zhàn)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地未來的發(fā)展走勢，供地方向、供地方式、供地?cái)?shù)量、利用率、使用范圍分析

15、何種物業(yè)形態(tài)拿集體，何種物業(yè)形態(tài)拿國有，相關(guān)拿地分析與建議

16、小鎮(zhèn)項(xiàng)目獲取集體土地的優(yōu)勢和契機(jī)、價(jià)值點(diǎn)在哪里？集體土地入市對(duì)小鎮(zhèn)的契機(jī)

17、特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來是建議拿集體，或是國有，要點(diǎn)分析

第二天：《房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策、投資測算及法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

部分 房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策

一、拿地決策

1、典型房企投資策略：

（1）私企：

案例：碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求

案例：融創(chuàng)的投資區(qū)域，收并購鼻祖

案例：萬科的投資區(qū)域，授權(quán)的管理機(jī)制

（2）國企：

案例：招商蛇口

2、土地價(jià)值判斷

（1）拿地方法：把握好天時(shí)、地利、人和

（2）拿地技巧：看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目、看收益

（3）項(xiàng)目研判的四個(gè)維度：土地、效益、市場、風(fēng)險(xiǎn)

二、投資交易模式

1、交易類型：一手項(xiàng)目、二手項(xiàng)目

2、交易模式特點(diǎn)及難點(diǎn)：

（1）特點(diǎn)

（2）難點(diǎn)

（3）招拍掛交易方式簡析

（4）收并購交易方式簡析

（5）城市更新交易方式簡析

三、地產(chǎn)投資的流程

1、地產(chǎn)投資流程：招拍掛、收并購、舊改

2、土地信息的收集：信息的來源與種類

3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度

4、經(jīng)濟(jì)可行性研判：財(cái)務(wù)測算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)

5、可行性研究報(bào)告

6、商務(wù)談判及交易方案：合作意向書、合作協(xié)議

7、投資達(dá)成

8、投資達(dá)成后事項(xiàng)

四、地產(chǎn)投資未來的趨勢與機(jī)遇把握

1、行業(yè)進(jìn)一步集中化，中小企業(yè)面臨要“規(guī)模“還是要”差異化“的抉擇

2、投資的趨勢進(jìn)入后碧桂園/恒大時(shí)代

3、未來投資布局明確：聚焦城市群、找準(zhǔn)增長點(diǎn)、深耕優(yōu)勢區(qū)域

第二部分：房地產(chǎn)投資測算

【問題1、2、3、4】

一、投資測算的經(jīng)濟(jì)可行性研判

1、財(cái)務(wù)測算的基本邏輯：模擬一條項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的現(xiàn)金流，定量的論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，以幫助投資者決策

2、財(cái)務(wù)測算的前提輸入條件：設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)、銷售計(jì)劃、運(yùn)營計(jì)劃、土地成本、建安成本、三費(fèi)、三稅、經(jīng)營物業(yè)假設(shè)、融資方案

3、財(cái)務(wù)測算的輸出結(jié)果：核心評(píng)價(jià)指標(biāo)、現(xiàn)金流量圖、敏感性分析

4、生成可行性研究報(bào)告

二、財(cái)務(wù)測算模塊解析

1、招拍掛項(xiàng)目測算

（1）城市板塊深化研究：如何充分認(rèn)知市場

（2）測算視角下的產(chǎn)品優(yōu)化：怎樣提高貨值？

（3）測算視角下的成本優(yōu)化：怎樣降低成本？

2、收并購項(xiàng)目測算

（1）溢價(jià)的處理：直接處理、間接處理

（2）稅務(wù)的特殊處理

（3）不同交易架構(gòu)對(duì)測算的影響

第三部分：投資相關(guān)法律實(shí)務(wù)

一、在建工程轉(zhuǎn)讓

1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況

2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況：未達(dá)到25%投資額的處理方案

二、股權(quán)類合作開發(fā)

1、法律特點(diǎn)及優(yōu)劣勢

2、法律風(fēng)險(xiǎn)：土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

3、法律風(fēng)險(xiǎn)防范

（1）股權(quán)收購之買新不買舊

（2）股權(quán)收購之收購還是增資

（3）收購前法律財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，合同設(shè)置相應(yīng)條款

4、股權(quán)收購的特殊情況

（1）土地尚未落實(shí)

（2）擬收購的股權(quán)未實(shí)際出資

（3）已質(zhì)押的股權(quán)能否轉(zhuǎn)讓

（4）擬交易的股權(quán)存在其他權(quán)利瑕疵（如已轉(zhuǎn)讓第三人但未辦理工商變更，股權(quán)代持）

（5）收購國資股權(quán)，外資股權(quán)

三、聯(lián)營型合作開發(fā)

1、法律特點(diǎn)

2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

四、委托代建代管

1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況

2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施：合作模式、風(fēng)控措施

五、投資法務(wù)盡職調(diào)查

1、盡職調(diào)查：財(cái)務(wù)、法務(wù)盡調(diào)元素

2、需發(fā)表意見及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估

（1）基礎(chǔ)信息調(diào)查

（2）股權(quán)并購類法務(wù)風(fēng)控

（3）股權(quán)并購類稅務(wù)風(fēng)控

（4）資產(chǎn)收購類法務(wù)風(fēng)控

（5）權(quán)益合作——代建&權(quán)益收購

六、投資法務(wù)設(shè)計(jì)思路

1、如何設(shè)置交易架構(gòu)

2、如何約定交易價(jià)款

3、資金支付原則、節(jié)奏設(shè)計(jì)思路

4、違約責(zé)任設(shè)計(jì)思路

七、投資法務(wù)疑難雜癥

1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵

案例一：坂田項(xiàng)目（規(guī)劃沖突）

案例二：南山項(xiàng)目（拆遷不可控）

案例三：惠州項(xiàng)目（土地?zé)o法移交）

2、行政審批的風(fēng)險(xiǎn)

案例四：龍崗項(xiàng)目（政策變化）

3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

案例五：平湖項(xiàng)目（涉訴）

4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

案例六：寶安項(xiàng)目（土地成本是否抵稅）

5、合作方風(fēng)險(xiǎn)

案例七：資產(chǎn)包（購買權(quán)）

案例八：惠州項(xiàng)目（合作方意愿）

【課程說明】

【主辦機(jī)構(gòu)】啟航房培

【時(shí)間地點(diǎn)】2020年6月13-14日 青島（具體地點(diǎn)開班周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請(qǐng)咨詢會(huì)務(wù)組）

【培訓(xùn)費(fèi)用】5800元/人（含講師費(fèi)、場地費(fèi)、講義費(fèi)、茶歇費(fèi)等），會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會(huì)務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

【報(bào)名咨詢】齊老師 （同）

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