被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類似房地產指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等方面相同或相似的房地產。確定類似房地產市場價格時，應剔除偶然和不正常因素。
目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據(jù)《房地產估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開發(fā)法和基準地價修正法。
市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進行比較，調整價格后得出評估結果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。
成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結果。
收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結果。
假設開發(fā)法是預計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結果。
基準地價修正法是在公布基準地價的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準地價調整得出評估結果。
在房屋拆遷過程中，為確定補償標準，需對被拆遷房屋和用于產權調換的房屋價值進行評估。關于評估的方法、標準等問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》。
1、評估的時點
被拆遷房屋價值評估的時點確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產權調換的房屋價值評估時點應與被拆遷房屋價值評估時點保持一致。
2、被拆遷房屋的價值
被拆遷房屋價值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權由熟悉情況的交易雙方在評估時點自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。
3、評估的方法
注冊房地產估價師需根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場情況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選擇一種或多種方法對被拆遷房屋價值進行評估。
若被拆遷房屋或其類似房地產有交易實例，應采用市場法評估;
若被拆遷房屋或其類似房地產有經濟收益，應采用收益法評估;
若被拆遷房屋是在建工程，應采用假設開發(fā)法評估。
房地產管理部門建議，拆遷雙方應協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價值的評估方式。在不適用市場比較法的情況下，好采用兩種以上評估方法，并用加權平均的方式確定評估結果。不正確的評估方法使用會導致評估結果失真，無法真實反映房屋市場價格，從而引發(fā)拆遷糾紛。
國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作，需采集房屋信息，明確產權關系，劃分拆遷范圍，制定補償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補償價值評估的重要性在于保障產權人合法權益，確保補償金額的真實合法，同時增強拆遷工作的透明度。
然而，拆遷補償價值評估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產生的額外費用;另一方面，評估價值偏低，易受征收人干擾，導致產權人與評估單位矛盾加劇。此外，評估單位選擇過程中的異議和評估人員知識缺失也是亟待解決的問題。
為提升拆遷補償價值評估能力，可采取以下策略：
1、嚴格遵守國家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開，約束工作人員行為，維護市場秩序。
2、明確劃分拆遷補償范圍，堅持完整性、真實性和準確性的測量原則，保護產權人利益，促進拆遷工作順利開展。
3、分清房屋內部產權關系，利用數(shù)據(jù)庫技術避免產權模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進度。
4、加強拆遷宣傳力度，提升公眾對拆遷工作的認知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進行。
5、提高拆遷補償監(jiān)管能力，加強對評估單位的管理，提升評估人員水平，規(guī)范拆遷補償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。
綜上所述，國有土地上房屋拆遷補償價值評估工作需綜合考慮房屋信息、產權關系、補償范圍等多方面因素。通過嚴格遵守法律法規(guī)、明確劃分補償范圍、分清產權關系、加強宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補償價值評估能力，促進拆遷工作的順利開展和社會的和諧穩(wěn)定。
房地產評估建立在科學的定價理論與方法之上，具有合理性。
盡管房地產價格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結了房地產價格產生與變化的基本規(guī)律，構成了房地產評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統(tǒng)而嚴謹?shù)亩▋r方法及評估流程，使房地產評估有據(jù)可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀經濟政策等相關理論和知識。
房地產評估雖然表現(xiàn)為定價人員對房地產價格的推斷與判斷，但其本質并非主觀臆斷，而是將房地產的客觀真實價值通過評估活動準確反映出來，具有較強的普遍性和合理性。
房地產評估還具備一定的表現(xiàn)力。評估人員需具備豐富的工作經驗，才能做出準確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對房地產價格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。
房地產評估還表現(xiàn)出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產概論、經營管理、規(guī)劃、建筑結構、工程預算、法律、經濟等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產，如商業(yè)信譽、商業(yè)景觀和經營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。
此外，房地產評估還需考慮相關稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價格時，應考慮轉讓方式及相關產業(yè)政策。這些都反映了房地產評估的綜合性特點。
科學實用的評估方法同時具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映實際交易行為。因此，房地產價格一般可以通過以下三個途徑求得：
參考類似房地產近的市場交易價格。
參考重新建造類似房地產所需費用。
根據(jù)該房地產的盈利能力來評估其價值。
由此形成了房地產評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設開發(fā)法、線路價法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應用場景。
每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產會得到不同的結果。
房屋拆遷評估成本法定價如何遵循作價原則
要使成本法定價結果客觀合理，應在房地產一般價格組成內容的基礎上，針對不同的定價對象合理選擇和調整，并有全面客觀合理的原因。因此，我們需要思考成本法定價時如何遵循作價原則。
1、替代原則。替代原則是成本法定價的基礎。遵循替代原則要求與相近房地產進行比較，明確定價對象各成本內容的選擇或調整，不應以定價對象某些成本具體組成內容作為定價成本組成內容。各成本內容的選值也需要與修建相近房地產的一般正常耗費進行比較確定，不應以定價對象的某些耗費為選值標準。謹慎的消費者為一房地產所愿支付的價格，不會超過具有同樣效用的相近房地產的取得成本。聰明的建造者(賣者)也不會耗費相近房地產的修建費用來建造其房地產。這就使我們在理解房地產的價格時，必然要通過比較。通過比較相近房地產的價格和成本，才能判斷所支付的價格或耗費的成本是否客觀合理。舊房地產的價格或價值也是根據(jù)與其相近的新的、適用的房地產的價格或價值來衡量的。相近房地產在定價時點被修建所耗費的必要成本，為待估房地產價格判斷提供了一種衡量標準。因此，替代原則告訴我們，在應用成本法定價時，對定價對象的成本組成內容和相關資料應根據(jù)行業(yè)比較分析來確定。
2、高佳利用原則。高佳利用的概念是房地產價格或價值的根本。房地產的價格是由其使用用途所產生的效用決定的。高佳利用決定了其可能的格或價值。然而，實際中房地產并不一定處于其高佳利用狀態(tài)，這是我們在定價時分析的問題。高佳利用體現(xiàn)在：定價土地的價格或價值時，假定其為空地并能開發(fā)至高佳利用狀態(tài);定價建筑物的價格或價值時，假定其通過改造能達到高佳利用狀態(tài)。假定為空地時，土地可能有一個高佳利用用途;當有建筑物時，房地產合一可能有另外一種高佳利用用途。因此，在使用成本法對房地產進行定價時，應特別注意這樣的兩種可能，從合法、技術可能性、投資效益分析和產出利潤大化入手，結合評估目的來具體分析房地產的高佳利用狀態(tài)。在進行高佳利用分析時，還應注意建筑物是否與土地處于平衡狀態(tài)，建筑物中各組成部分是否處于平衡狀態(tài)。當建筑物的存在不能使土地達到其高佳利用狀態(tài)，或者土地的高佳利用限制了建筑物發(fā)揮其大效用，或者建筑物各組成部分的不匹配，都可能導致房地產的減值。這種減值可以從建筑物功能性損耗來進行研究和計算。人們購買房地產的期望是獲得價值大化或效用大化。高佳利用表明房地產預期能夠達到的可能的低盈利和可能產生的大效用。因此在成本法定價中，定價對象如果為空地，要以其高佳利用用途進行分析定價;當房地產合一時，要分析假定所占有的土地為空地時的高佳利用和房地產合一時高佳利用是否一致，進而分析高層建筑的出現(xiàn)對房地產價格或價值的影響是升值還是減值。
3、供求原則。房地產的價格或價值會隨著供求的變化而變化。在使用成本法進行定價時，也需要進行房地產的市場供求分析。如果成本與價格相差太大的變化，房地產將具有較多或較少的盈利，從而影響房地產的價格或價值，使其相應降低或提升。從另一角度來看，成本的投入只有當其會增加房屋的效用時，才有可能產生房地產的價值，并且所產生的效用還要被市場認同，其產生的價值才會得到實現(xiàn)。而效用的市場認同是由市場供求決定的。當需求大于供給時，效用的認同度就會提升，從而提升房屋的價格或價值;當供給大于需求時，效用的認同度就會降低，從而降低房地產的價格或價值。成本法定價在考慮折舊時對經濟折舊的分析正是基于供求對效用的認同度來分析的。因此，供求原則要求成本法在應用時，應根據(jù)市場供求情況來分析成本對房地產效用的貢獻及實現(xiàn)程度，以確定成本投入所產生的盈利大小和因此產生的經濟折舊的大小，從而調整成本法定價的結果。
4、定價時點原則。當然，在應用以上原則進行定價時，我們還應遵循定價時點原則。評估師應根據(jù)定價時點時的市場數(shù)據(jù)、定價時點時有效的法律法規(guī)對稅和費的規(guī)定、定價時點時的利率水平等來確定各成本內容及其選值。
房屋拆遷評估收費標準概述如下：
依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內房屋評估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準，評估收費標準定為8元/平方米;若評估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評估費收費標準降為7元/平方米;若評估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費標準為6元/平方米;若評估戶數(shù)達到800戶及以上(含800戶)，則收費標準為5元/平方米。上述標準可視實際情況在20%范圍內上下浮動。
在房屋性質方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標準則由評估機構與委托人協(xié)商確定。
至于地域及評估復雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價收費標準尚未統(tǒng)一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評估機構將依據(jù)具體情況制定具體收費價格。
需強調的是，收費價格的制定應確保合理、公平，并嚴格遵循市場規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。
企業(yè)拆遷評估價格如何確定
新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產的市場價格，指評估時點的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結構等價值影響因素。引入第三方評估機構，旨在以市場為導向定價，而非依賴權力或民眾主觀要價，確保定價遵循市場規(guī)律。
過往拆遷補償中，既存在補償不足，也有被拆遷方過度索價的情況。核心問題在于補償標準的合理確定。為防單方面定價或被拆遷方無理，關鍵在于回歸市場機制。公開透明的市場價格能讓雙方形成合理預期。
企業(yè)拆遷時，評估公司的選擇權歸屬何方？若企業(yè)對評估結果不滿，欲依法爭取更多賠償，可尋求資產評估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評估面臨難題時，歡迎咨詢我們獲取建議。
在某些區(qū)域，房屋拆遷價格可由房主自選評估公司進行測定。此評估旨在設定合理的拆遷補償金額，保障房主在拆遷流程中獲得公正補償。通常，拆遷管理部門會要求立的第三方評估，以評估的客觀性與公正性。
作為房主，若欲了解拆遷價格，可選擇聘請評估公司。評估公司將派遣評估師實地勘察，結合市場數(shù)據(jù)，確定房屋的公平市場價值，并出具詳細的拆遷評估報告。
但請注意，房屋拆遷評估的規(guī)定和要求可能因地區(qū)而異。部分地區(qū)可能要求使用的評估機構，或由拆遷管理部門直接組織評估。因此，在進行評估前，請務必了解并遵守當?shù)氐南嚓P法規(guī)與政策。
若對評估結果不滿或認為其不合理，可與拆遷管理部門溝通，提供相關證據(jù)并提出異議。此時，可能需要重新評估或進行更深入的研究調查。
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