被拆遷房屋價值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場價格時，應剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時難以客觀、公正、準確地反映被拆遷房屋的市場價值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設開發(fā)法和基準地價修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實例進行比較，調整價格后得出評估結果，是直接反映市場價格的方法，但需有足夠的交易實例作為參考。

　　成本法是通過計算被拆遷房屋的重置價格或重建價格，扣除折舊后得出評估結果。

　　收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結果。

　　假設開發(fā)法是預計被拆遷房屋開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、稅費和利潤后得出評估結果。

　　基準地價修正法是在公布基準地價的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準地價調整得出評估結果。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質的房地產(chǎn)價格評估機構，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行價格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開展。

　　(2)調查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結構，裝修復雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價格難以確定，評估機構需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結果與拆遷雙方利益緊密相關，評估結果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導致客戶質疑增加。

　　(5)結案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經(jīng)過多次評估和談判，結案時間長。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構與拆遷人關系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　房地產(chǎn)評估建立在科學的定價理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價格受多種因素影響，組成和變化復雜，難以確定，但定價人員通過長期的理論研究與實踐探索，總結了房地產(chǎn)價格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構成了房地產(chǎn)評估的基礎理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎上，形成了一套系統(tǒng)而嚴謹?shù)亩▋r方法及評估流程，使房地產(chǎn)評估有據(jù)可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結構、預算、法律以及宏觀經(jīng)濟政策等相關理論和知識。

　　房地產(chǎn)評估雖然表現(xiàn)為定價人員對房地產(chǎn)價格的推斷與判斷，但其本質并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實價值通過評估活動準確反映出來，具有較強的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評估還具備一定的表現(xiàn)力。評估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗，才能做出準確有效的判斷。同時，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評估還表現(xiàn)出綜合性特點。評估人員需具備綜合性知識，包括定價理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營管理、規(guī)劃、建筑結構、工程預算、法律、經(jīng)濟等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個方面，如建筑重置成本、折舊費、土地利用效率、未來升值潛力等。有時評估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽、商業(yè)景觀和經(jīng)營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結構工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評估還需考慮相關稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時，應考慮國家政策;在評估土地轉讓價格時，應考慮轉讓方式及相關產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評估的綜合性特點。

　　房屋拆遷評估實踐中，成本法定價的效果常受質疑，導致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進行定價，有時成本法甚至可能成為可選的定價方式。針對這些問題，本文對成本法定價進行了一些思考。

　　成本法定價的基礎

　　從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟學家是從商品的成本對其價值貢獻的角度來探討價值理論的。生產(chǎn)值論認為，商品的價格由其生產(chǎn)所必需的耗費決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也與其開發(fā)建設所必需的耗費相關。在定價時，我們可以通過分析和計算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎。

　　當缺乏市場交易時，房地產(chǎn)的參與者會根據(jù)房地產(chǎn)的費用來理解和認知其價值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費的成本，買家愿意支付的格不能其所預估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費的成本。市場參與者根據(jù)成本來認知房地產(chǎn)的價值，為成本法提供了被接受的基礎。

　　房屋拆遷評估教材中通常認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設的某些計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)的定價。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價。有時，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價中所需的一些比較調整基礎。因此，成本法的應用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價格是由市場決定的這一事實，而濫用成本法。《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行定價的情況下，可使用成本法作為主要的定價方法。”這告訴我們，對于那些有大量市場交易實例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應采用比較法或收益法作為定價的方法，而不能將成本法作為其主要定價方法。在這種情況下，成本法通常只能是價值評估的一種備選方法。在評估活動中，評估師應努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價結果能準確反映市場行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應用。

　　廠房拆遷評估的價格通常依據(jù)被拆遷廠房的具體條件及市場現(xiàn)狀來確定。以下是關鍵的評估方法及考量因素，有助于確定拆遷補償價格：

　　市場比較法：通過比較具有相似特征的廠房市場交易數(shù)據(jù)，得出廠房的市場價值。

　　重建成本法：綜合考慮重建廠房所需的成本(如建筑材料、勞動力、建造周期等)，并考慮折舊因素，以確定廠房的市場價值。

　　收益法：若廠房產(chǎn)生租金收益，可通過預測未來租金收益并應用折現(xiàn)法計算現(xiàn)值，從而評估廠房價值。

　　地理位置：廠房的地段對其價值有顯著影響，位于商業(yè)中心或交通便利區(qū)域的廠房價值往往更高。

　　建筑結構與狀況：廠房的建筑結構類型、使用年限及當前狀況均會影響其價值。新建且維護良好的廠房價值更高。

　　用途規(guī)劃：需考慮廠房所在土地的規(guī)劃用途，以及是否具備改建或再開發(fā)潛力。

　　市場需求：市場上對廠房的需求狀況會影響其價值，供求關系是關鍵因素。

　　特殊性質：針對廠房的特殊性質，如設備或特殊用途，需進行的價值評估。

　　法律法規(guī)：評估過程需嚴格遵循當?shù)胤煞ㄒ?guī)和政策，確保合法合規(guī)。

　　拆遷第三方評估機構是立于拆遷當事人的機構，專注于對拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進行公正、客觀、的評估。其主要職責和作用在于：

　　在拆遷過程中，該機構需嚴格遵循法律法規(guī)與評估準則，確保評估結果的合法性、合理性與準確性。此類評估報告對拆遷的公平性與合理性至關重要，不僅為雙方提供了談判的基礎，還有助于減少爭議，保障拆遷當事人的合法權益。

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